成交价约15亿元 广州两宗“老大难”地块终于成功“出嫁”

从去年7月开始挂牌，到今年10月底，历时15个月，广州土拍界的两宗“老大难”地块终于成功“出嫁”了。10月30日，广州打响10月土拍收官战，一次性出让白云、黄埔区以及从化区五宗地块，均以底价成交，成交总价约15亿元。

而这其中的从化火界两宗地块，此前分别经历了2次和3次单独拍卖与2次合体拍卖。

数次流拍终成交

据了解，从化区温泉镇温泉村“火界”地段②地块于2017年7月首次挂牌出让，彼时该地块的评估价约为2.45亿元，以评估价80%即1.96亿元作为起拍价出售，但最终流拍。之后，该地块经历四次挂牌出让均以流拍收场。

面临同样命运的还有从化区温泉镇温泉村“火界”地段①地块，首次挂牌时起拍价超过1亿元，前后经历四次流拍。

2018年7月，“身价”已经数次缩水的该两宗地块首次合体出让，最终还是以流拍告终；8月28日，两宗地块再度合体出让，仍遭遇流拍。

直至10月30日，经历数次流拍的“火界”两宗地块最终被恒昊房地产以约1.17亿元总价拿下，折合楼面价约2978元/平方米，而约1.17亿元，正好是这两宗地块的起拍价。

记者发现，“火界”两宗地块的成交价格，较首次出让时的总价近3亿元降价达1.8亿元，即总价降了六成。巨大的降价幅度也使得“火界”地块在同区域地块中具备价格优势，加速了地块出让。

“火界”地块数次流拍背后是其所在片区规划仍在调整当中，且地块债权关系复杂。之前地块多次流拍最大的原因是该地块存在历史遗留问题：产权问题拿地风险大，使用权限不足47年，拿地性价比不高。

据了解，该地块所在片区因处于规划调整中，所以地块性质暂时不确定。记者10月30日致电从化区国土规划局，其相关负责人告诉记者，“火界”地块性质会参考其本身国土证的用地性质。公开资料显示，从化区“火界”两地块的土地性质为商住用地。

广州土拍市场较冷清

自2017年下半年开始，广州土地市场开始呈现降温态势，进入2018年，广州土地市场持续转冷，低溢价和底价成交成主流现象。包括南沙、荔湾广钢新城以及增城等多片区的地块楼面地价遭遇“腰斩”。

据第一太平戴维斯发布的数据显示，2018年第三季度广州土地成交总用地面积约116万平方米，同比下降五成；成交总价为124.7亿元，同比下跌三成。

谈及广州土地市场持续降温的原因，第一太平戴维斯广州公司董事总经理暨华南区副董事长刘蔚海在接受记者采访时分析指出，土地市场受宏观政策影响较大，高周转、快速开发的时代已经过去，房企融资艰难，购买土地也会慢下来。开发商开发速度和经营模式发生较大变化，导致土地市场持续降温。

记者此前实地调查发现，近期广州市场特价优惠单位增多，降价范围已从增城、南沙等外围区域向中心城区蔓延，部分楼盘优惠幅度超10%，甚至有盘优惠力度接近20%。

刘蔚海指出，土地市场降温已是大势所趋。临近年底，房企需要更多资金偿还各类款项，同时销售端承压，房企发展模式发生变化，在拿地方面将呈现出更加审慎的态势。

神秘接盘人

据了解，此次“火界”两宗地块竞得者恒昊房地产身份较为神秘，为一家全新注册的公司，注册地址位于从化。天眼查信息显示，恒昊房地产注册日期为2018年10月15日，注册资本2100万元；该公司法人代表为叶锦豫，同时叶锦豫为该公司的控股股东，持股95%；黄钊洪为监事，持股比例为5%。

进一步查询天眼查信息发现，与恒昊房地产、叶锦豫以及黄钊洪的关联资料几乎为零。

该公司经营范围简单描述为房地产开发经营。对此业内人士认为，该公司注册的目的或许就是为了竞拍地块。

资料显示，从化“火界”地块债权关系复杂。1994年，从化口岸千鸿房地产开发有限公司（简称“千鸿房地产”）取得“火界”地块使用权，并于1995年办理国有土地使用证；2006年，该地块被认定为闲置土地；2010年，千鸿房地产将“火界”地块转让给广州正东房地产开发有限公司；2013年11月13日起，该地块处于被法院查封状态。